Безспорен хит на пазара на имоти през последните 4 години е земеделската земя. На какво се дължи това? След пика от 2008 цените на имотите се понижиха с около 40% (макар в последните месеци да има някои сигнали за промяна, особено в жилищния сегмент в София и ваканционните имоти). Но същевременно цените на земеделската земя устойчиво се повишават.
ИНТЕРЕСЪТ КЪМ ЗЕМЯТА В БЪЛГАРИЯ се засили значително в последните три години поради щастливото стечение на няколко обстоятелства: изключително добри реколти, високи изкупни цени на зърнените култури в Черноморския басейн и световна тенденция към поскъпване на земеделската земя.
Еуфорията завладя и нови предприемачи в земеделието, които на базата на печалбата за две-три години превърнаха зърнопроизводството в новата мантра за устойчив и високопечеливш бизнес - особено при липса на други алтернативи в условията на икономическа криза. Това е наивно, късогледо мислене. Земеделието е изключително рисков бизнес и нормата на печалба трябва да се оценява поне в 10-годишен хоризонт, в който редуването на успешни и неуспешни реколти дава реалната представа за печалбите и съпътстващите рискове.
Освен това на пазара се включиха и дребни инвеститори, които възприемат инвестицията в земя като способ за капиталови печалби и текущ доход от аренда, алтернативен на банков депозит и инвестиции в друг тип недвижими имоти.
ЗАЩО ПОСКЪПВА ЗЕМЕДЕЛСКАТА ЗЕМЯ В СВЕТОВЕН МАЩАБ? В последните години светът също е завладян от треската по земеделска земя, като три са основните тези, които подхранват ентусиазма:
- Повишено търсене на фуражи, като суровина за производство на месо в контекста на значителна промяна на хранителните навици (основно в Китай и Индия);
- Производството на биогорива (в САЩ около 40% от царевичната реколта се използва за производство на биодизел и биоетанол);
- Земеделската земя е новото „злато” в глобалната несигурност и неимоверното увеличаване на паричното предлагане.
И трите аргумента са логични, но да не забравяме, че инвестиционната общност винаги е проявявала талант в това да облече в безспорни тези рязкото поскъпване на един или друг вид актив, като винаги лайтмотивът е бил: „Не е балон, този път е различно”. Спомнете си колко научни и обективни аргументи безспорно доказваха през 2004-2008 година как недвижимите имоти са обречени само да поскъпват.
КАКВО СЕ СЛУЧВА НА ПАЗАРА на земеделска земя в България в момента? Общо обработваната земеделска земя е около 31 млн. декара, разпределени в около пет милиона парцела. Към 2012 земеделските производители притежават около 7 млн. декара собствена земя. В периода 2010-2012 те са и най-активните купувачи, с около 90% дял от пазара (1-1.3 милиона декара годишен обем изтъргувана земя).
Едрите собственици на земя (АДСИЦ и други дружества) притежават около 2 милиона декара, закупени основно в периода 2005-2008. Основният бизнес модел на тези дружества е покупка на земя, повишаване на стойността на притежаваните земи и последващата им продажба на заинтересовани местни земеделски производители. През периода 2010-2012 тези компании се превърнаха от нетни купувачи в продавачи на земеделска земя. Очаква се през периода 2012-2016 тези инвеститори да предложат за продажба значителна част от притежаваните от тях земи, вероятно между 50 и 80%.
Останалата земя е все още притежание на дребни собственици, които продават, когато имат нужда от пари в брой и нямат други финансови източници.
КАК ЩЕ СЕ РАЗВИЕ ПАЗАРЪТ в следващите години? Около 90% от продаваната земя ще отива в ръцете на земеделските производители. В момента 54% от обработваната земя в ЕС е собственост на фермерите, поради което с голяма степен на вероятност можем да предполагаме, че към 2020 година и у нас земеделските производители ще са собственици на съпоставим дял: 45-50%, тоест около 14-15 милиона декара.
Очаквам през следващите осем години апетитът за покупка от страна на земеделските производители ще се запази изключително висок, поради три основни причини:
- Стремеж към създаване на устойчиви земеделски стопанства с преобладаваща собствена земя, което позволява дългосрочно планиране на сеитбооборота и инвестиции в напояване;
- Засилваща се конкуренция между самите арендатори по землища с цел увеличаване на обработваните площи;
- Увеличаващите се разходи за рента на земя и улесняващият се достъп до кредити стимулират производителите да купуват наеманата от тях земя.
Очакваната постепенна конвергенция на земеделието в България вероятно ще приближи цените на земята до тези в сходни страни в ЕС. Ако приемем, че условната средна цена на земята към момента е 500 лева за декар, много е вероятно към 2016 тя да достигне около 800 лв/дка. Със сигурност поскъпването няма да е линейно, а ще бъде неравномерно с периоди на спекулативно повишение и после на задържане, или дори спад. За продажба ще започнат да се предлагат вече не само парцели, а цели стопанства, включващи в себе си собствена и наета земя.
КОИ ФАКТОРИ БИХА ОКАЗАЛИ задържащо влияние на цената на земята?
- Силната раздробеност на земеделската земя в България (в съпоставка със сравними по качество земи в Гърция, Испания, Франция, Италия) е основният такъв фактор.
- Цената на земята все повече ще е зависима от дългосрочните печалби в земеделието; споменахме, че то е изключително рисков бизнес и нормата на печалба трябва да се оценява поне в десетгодишен хоризонт.
- Очакваният таван на субсидиите (директните плащания на площ) след 2014 година.
- 2 млн. декара, закупени от институционалните инвеститори, ще бъдат предложени за продажба през следващите 5 години, което ще изиграе стабилизиращ фактор на цената;
- Повишаващите се печалби в земеделието постепенно се абсорбират от всички играчи във вертикалната интеграция: производителите на торове и препарати повишават цените си, за да вземат своя дял, а това води до намаляване на печалбите на самите земеделски производители.
КАК ЩЕ СЕ РЕШИ ПРОБЛЕМЪТ С КОМАСАЦИЯТА? У нас той е интересен феномен: хората си представят как земята ще се окрупни по принцип, но специално техните малки парцели ще си останат същите, без никой да ги „закача”. Тоест, има принципна обществена воля, която е в явно противоречие с индивидуалната нагласа за персоналното притежаване на наследената земя. Добрата новина е, че независимо от политическите заклинания на всяко правителство, комасацията се случва вече на чисто пазарен принцип: земеделските производители активно купуват и ще продължат да купуват земя от дребните притежатели, което постепенно ще концентрира земята (поне 50%) от милиони собственици до само няколко хиляди земеделски стопани. Естествено, че това ще отнеме поне още 10-20 години. Но земеделието е бизнес, основан най-вече върху търпението.
* Веселин ПЕТРОВ е с 20-годишен стаж в управлението на компании в областта на недвижимите имоти и финансите в България. Участвал е в създаването и реализирането на компании и проекти като "ЕЛАНА финансов холдинг ", ЕБВР, Фонд за енергийна ефективност в България и други. В момента ръководи проект „Недвижими имоти” в Банка ДСК. Коментарът е публикуван в Bulgaria On Air THE INFLIGHT MAGAZINE, брой 27 / 2012.