Как се разви жилищният пазар в София в кризисната 2020 г. и какво да очакваме да се промени през 2021 г.? В предаването Money.bg разговаряхме по темата с Георги Шопов от “Тобо груп”, Емилия Цоконова от Match More и Десислава Петрова от BeSo Homes.
Изпратихме една тежка година за много индустрии, каква бе тя за компаниите, заети в строителството?
Георги Шопов: Тя беше трудна в личен план за всички нас, именно поради тази пандемия, стреса, който предизвика тя, но в бизнес план бе изключително успешна. Благодарим на правителството, че не спря строителството — имам предвид февруари, март, април месец, защото строителният сектор е този, който осигурява 9% от БВП — изключително висок процент — или това означава, че около 30% от населението на страната се изхранва директно или индиректно през дейността на строителството. Спиране на едно такова нещо веднага ще се отрази върху благосъстоянието на всички ни, а и на фиска на самата държава. Ние не спряхме да строим — това е свързано и с това, че нашата дейност е на открито, при голяма технологична дистанция, но много по-интересно е, че интересът към жилищата не намаля. Ние винаги сме казвали, че той е обективен — а когато има обективен интерес към нещо, както жилището, което е стока от първа необходимост — т.е. човек трябва да живее някъде — то не е луксозна стока, автомобил или бижу, независимо от сътресенията, от политическите пластове, от конюнктурата, пазарът е стабилен. Така се случи и със строителството. Това се доказва не само от нашите прогнози, които дадохме, а и от вече излизащите данни от статистиката на Агенция по вписванията, банките и т.н. Ипотечното кредитиране се е повишило с 12%. Имаме дори доста повече клиенти, отколкото миналата година. Но пак казвам, това е един обективен интерес, защото човек трябва да живее някъде. Освен това, жилищата се оказаха като едно спасение на капитала, защото реалната инфлация е между 6% и 8%, а капиталовото покачване на база 20 години на жилищата е по 7% на година, доходността от наем е 5% - тоест имаме една доходност от 12% без никакъв риск за капиталовложението — не могат да ти го откраднат, не може да фалира.
Често ни питат за риска, защото това, че тази година беше успешна и имаме много клиенти, тя е свързана и с риска, когато човек купува жилище. Затова искам да обърна внимание на това — често ни питат, защото ние сме продукт на продажбите на зелено. Ние работим с парите на гражданите и тяхното доверие — те инвестират в нас на зелено и в крайна сметка получават продукта жилище — дали е рисковано? И ние отговаряме така: “При 6 работещи банки в България, една фалира. Значи рискът е едно към шест, ако парите са ти в банка”. По наша статистика под 1,8% от колегите предприемачи не са си завършили обектите. Виждате каква огромна е разликата в това да си държиш парите в банка и да ги дадеш на един предприемач да ти построи жилище. И това работи в наша ползва, имаме доверието на клиентите и много клиенти — тоест, за да отговоря конкретно, от Асоциацията на строителните предприемачи отчитаме една успешна година със завишен интерес от страна на клиентите.
Ръста на цените е такъв, какъвто бяхме прогнозирали миналата година — между 3% и 8%. Излязоха данните за ръста на двата големи града в България - София и Пловдив. Ръстът е от 6% на годишна база в цените на имотите. Което не означава, че нашата печалба се е покачила. Защото инфлацията е между 6% и 8% — тази печалба се изяжда от инфлацията и тя е в рамките на инфлацията. Тоест ако трябва да сме обективни — да, с 6% са се качили цените на жилищата, но с оглед на инфлацията, те са на нивата от миналата година.
През миналата година имаше ли фалити и има ли секторът нужда от друга подкрепа от държавата, освен да бъде оставен да работи?
Фалити нямаше, защото пазарът е прекалено добър. Има обективно търсене, а държавата не ни рестриктира. Излязохме с отворено писмо от НАСП към всички държавни и общински органи, че не искаме помощ от държавата в този труден момент, искаме просто да ни се позволи да работим. Нещо повече, събрахме сума от 100 000 лв., като асоциация, и я дарихме на МЗ при първата вълна на Covid-19 за да има ресурс да се справи с нея. Допълнително, по-голямата част от фирмите ни персонално направиха дарения. На нас ни се помага, като не ни се пречи да работим. За съжаление административната тежест всяка година се увеличава, въпреки директивите на Европейския съюз, и това е нещото, което на нас не ни позволява да работим с пълен капацитет. А от това страдаме не толкова ние, колкото обществото, защото това е сектор на производство, който дава работни места и внася приходи в държавата. Затова молбата ни е към цялата администрация да се вслуша в европейските директиви, да се вслуша в нашите предложения за електронно строително разрешение, дигитализация на процеса, опростяване на процедурите, подмяна с изцяло нов и по-ясен закон — Закона за устройство на територията, така че да можем да бъдем по-полезни за себе си и обществото, давайки по-голяма продукция и назначавайки по-голям брой хора.
Нещо повече, това ще допринесе и до стабилизиране на цените, защото ако не се вадят толкова трудно строителни разрешения, по-голямо предлагане ще има на пазара, съответно и качеството ще се увеличи и цените ще се нормализират. В момента административната тежест създава изкуствен дефицит на пазара и търсенето е по-голямо от предлагането.
Какви са актуалните данни на жилищата в София през 2020 г.?
Десислава Петрова: Нека поставим акцент, как върви търсенето в момента на пазара и как се сключват сделки, категорично тенденцията е положителна и имаме ръст на търсенето, който варира между 15 и 16%. Разбира се, Агенцията по вписванията излезе с една статистика за 2020 г. за спад на сключените сделки в размер на 8%, която не е коректно направена, тъй като тези 8% отчитат сключените сделки с нотариални актове. Докато при инвеститорите се отчита ръст. Въпреки забавените темпове на работа, въпреки локдауна, съм категорична, че сделки има и то в положителен аспект.
Емилия Цоконова: Мога да добавя относно ръста на сделките, че реално това е информация за вписани сделки, които са сключени на етап акт 14 и 15-всъщност това са ипотечни кредити. БНБ излезе с една друга статистика за ръст на ипотечните кредити през 2020 г., която е с 8,6%. Тоест, това е реален ръст на сделките и тези ипотечни кредити, които са изтеглени през миналата година, ще бъдат финализирани под формата на нотариален акт тази, следващата или по-следващата година в зависимост от големината на обекта. Реално информацията на агенцията може да посочи реалния брой сключени сделки за един по-ранен период, примерно 2018 и 2019 г. и съответно тези сделки са финализирани през 2020 г. А новите сделки, които са за 2020 г., могат да бъдат измерени спрямо дадените ипотечни кредити от банковите институции.
Десислава Петрова: Даже исках да обясня по отношение на въпросната статистика, защото тя звучи стряскащо. Тя сочи, че през април месец, когато бяхме в тотален локдаун, сделките са намалели с 55% и ако читателят не се запознае подробно с информацията относно статистиката, ще остане с погрешното впечатление. Винаги трябва да се гледат брой сключени сделки на етап предварителен договор, за нас те се отчитат като сключени сделки. По отношение на забавения темп на реализация на сделките с нотариален акт, отчитаме и забавянето в банките. Имахме клиенти, които работеха в засегнати сектори, попаднаха в ситуация с неплатени отпуски, банките пожелаха възстановяване на сектора или трудови правоотношения минимум шест месеца, което съответно измести сделките с поне 8-10 месеца напред. Това също оказва влияние. Отделно институциите работиха с много забавени темпове. Този целият процес забави и отчитането на сделките пред нотариус. Тази статистика отчита и сделките за прехвърляне на идеални части на земя, което не влиза в нашата статистика.
Какъв тип купувачи доминираха през миналата година?
Десислава Петрова: По отношение на купувачите се запазиха младите хора, които са с много добра доходност, много от тях работят в ИТ сектора, във фармацията, млади момичета и момчета с много добри заплати и осигуровки. Те са, естествено, много желани от банките — това ми направи впечатление, че банката с желание отпуска максимум кредит, включително и дава кредит за довършителни работи.
Те също купуват с лекота, търсят с една идея по-големи апартаменти. Ако преди 1-2 години продавахме 60-64 кв. м апартаменти, вече с голямо желание купуват и 70-72 кв. м двустайни. Готови са да платят 10 кв м., за да има по-просторна дневна, за да има светлина в дневната и място, където може да се работи и да има пространство за хоумофис.
Увеличиха се и клиентите, които имат пълно финансиране за апартамента. Тоест, те предпочитат да извадят парите, които са съхранили, и да купят ново жилище. Нямат нужда от финансиране. Намаляха клиентите, които искат да инвестират с банков кредит. Тоест, с банков кредит останаха само хората, които имат нужда да купят жилище за собствени нужди.
Заговори се за усилено търсене на къщи край столицата. Доколко забелязвате такава тенденция, какви са цените им, устойчива ли е тя и дали ще отмине заедно с отминаването на коронавируса?
Емилия Цоконова: Определено търсенето на къщи около столицата се е увеличило доста — и то бих казала на периметър от около 50 до 100 км. Тоест, забелязваме, че постъпват много такива запитвания от клиенти. Считаме, че този интерес ще се задълбочи, тъй като хората търсят все повече досег с природата, да имат все повече уединение и пространство, това се наблюдава и в много други европейски столици и не само. Тоест, градовете се разширяват и това е една тенденция, която ще се запази при всички условия.
Кои са районите в София, в които се търсят най-много жилища?
Емилия Цоконова: Като цяло южните райони са доста предпочитани, но няма квартал, в който няма търсене, а и много зависи от локацията. В един квартал може да има локация и локация, тоест, ако е близо до метро, ако има добре изградена пътна инфраструктура, това е предпочитано винаги. Има много силно търсене в абсолютно всички квартали в София — не може да се каже, че един е много по-предпочитан от друг.
А има ли такива, които през последните месеци стават все по-търсени?
Да, например “Малинова долина” се развива като един бъдещ невероятен квартал, тоест много добре урегулиран. Моите наблюдения са, че там ще се установи един, на доста високо и добро ниво, квартал от гледна точка на инфраструктура и показатели на строителство, нови сгради, което е доста по-лицеприятно.
Какво можем да очакваме от цените на жилищата?
Със сигурност ще се запазят — лично за мен е трудно да прогнозирам евентуална криза, а не мисля, че и някой би могъл. Това са много изненадващи периоди, но не се задава такъв тип икономическа криза, секторът е изключително стабилен.
Десислава Петрова: Имаме два много основни показателя. Първият е, че от 50 години насам имаме исторически ниски лихви по ипотечните кредити. Това не е за подценяване и е много добра възможност, преди 10 години нямахме такива лихви от порядъка на 2,5% - 2,7%. Второ - стабилността на банковия сектор, който в тази ситуация се показа изключително устойчив и стабилен и банките не спряха да отпускат кредити, а това много подпомогна пазара като цяло. Не на последно място, лихвите по депозитите също са на рекордно ниски нива, тоест на много хора вече им е по-изгодно да инвестират в недвижимо имущество, отколкото да съхраняват парите си на почти нулев депозит. Тези показатели в съвкупност са една много сериозна предпоставка за сключване на сделки и взимане на решения за покупка на имот.
Целия разговор гледайте във видеото!